Wer bezahlt die Kosten für die Erneuerung des Fliesenbelages auf Dachterrasse/Balkon?

Grundsätzlich gilt in Wohnungseigentumsangelegenheiten, dass die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung häufig Aufschluss darüber gibt, wer für die Kosten der Erneuerung eines Balkon-/Terrassenfliesenbelages aufzukommen hat. Die Frage ist, wie häufig, wenn in der Teilungserklärung keine Regelung aufgenommen wurde. Wie ist dann zu verfahren?

Interessant dazu ist eine Entscheidung des 4. Zivilsenates des OLG Celle vom 10.10.06 (AZ: 4 W 136/06). Der Senat hat in der Beschlussentscheidung ausgeführt:

„Es gilt deshalb der Grundsatz, dass es unbillig wäre, die Gemeinschaft mit Kosten zu belasten, die – nach dem eigenen Vorbringen der Beschwerdeführerin – darauf zurückzuführen sind, dass der ursprüngliche Ausbau durch ihren Rechtsvorgänger mangelhaft war, weil dieser für den Fliesenbelag ungeeignetes Material verwendet hat. Der Bodenbelag auf einer Dachterrasse ist typischerweise dem Sondereigentum zuzurechnen, da er nur von dem Eigentümer benutzt werden kann, der von seiner Wohnung aus Zugang zur Terrasse hat (vgl. auch OLG Düsseldorf, NJW-RR 2002, 805); auch wird im Hinblick auf die Tatsache, dass dieses Sondereigentum erstmals zu schaffen ist, die Teilungserklärung keine eindeutige Zuordnung enthält, muss sie dahingehend ausgelegt werden, dass jedenfalls die Kosten für die Instandhaltung des Oberbelages, um den es hier geht, dem die Terrasse nutzenden Sondereigentümer und nicht dem Gemeinschaftseigentum zugerechnet werden muss. Dass es sich bei dem Fliesenbelag um ein „konstruktiv wichtiges Teil der Außenumrandung“ handelt, für das andere Grundsätze gelten könnten, trägt die Beschwerdeführerin selbst nicht vor. Vielmehr ist unstreitig, dass den Fliesen keine abdichtende Funktion zukommt, sondern es sich nur um eine Verschönerungsmaßnahme handelt, die dem Gebrauch der Beschwerdeführerin dient…“

In der Regel ist deshalb davon auszugehen, dass der Fliesenoberbelag sondereigentumsfähig ist und damit Renovierungs-/Reparaturmaßnahmen in den Verantwortungsbereich des jeweiligen Eigentümers fallen. Alles was „unter dem Fliesenoberbelag“ sich befindet, also die gesamte Abdichtungsstruktur, gehört daher im Umkehrschluss zu vorstehenden Ausführungen zum Gemeinschaftseigentum. Für diese Kosten kommt die Eigentümergemeinschaft auf.

Interessant dürfte noch die Frage sein, wie zu verfahren ist, wenn nicht der Fliesenbelag mangelhaft ist, sondern die Abdichtungsunterkonstruktion. Wenn diese zu erneuern ist und dadurch der Fliesenoberbelag beschädigt ist, wer haftet für diese Kosten (Erneuerung des Fliesenoberbelages)?

Hier muss man wohl davon ausgehen, dass die Beschädigung des Gemeinschaftseigentums mit der Herstellung desselben die Beschädigung des Sondereigentums verursacht, mithin fallen in diesem Fall die Kosten der Erneuerung des Fliesenbelages dem Gemeinschaftseigentum und damit sämtlichen Miteigentümern anteilig zur Last.