Haftung des Vermieters für Schwarz-staubablagerungen („Fogging“) – BGH vom 28.05.2008

Urteil BGH vom 28.05.2008, Az: VIII ZR 271/07

Das Phänomen „schwarze Wohnung“, auch „Fogging“ genannt, ist als Problemfeld seit den 90er-Jahren bekannt.

Innerhalb kurzer Zeit, manchmal nur innerhalb von wenigen Tagen, wurden komplette Wohnungen mit Schwarzstaubablagerungen überzogen, Wände, Decken, Einrichtungsgegenstände waren mit einem ölig-schmierigen Film bedeckt. Die Ursache war lange unbekannt. Auch heute weiß man nicht definitiv, was als Auslöser bezeichnet werden muss. Es sind wohl mehrere Ursachen, die gegebenenfalls auch unterschiedlich zusammenwirken, für dieses Phänomen verantwortlich.

Einerseits zunehmend gedämmte und isolierte Wohnungen, Kältebrücken, Heizverhalten, Abbrennen von Kerzen und Öllämpchen ebenso wie Weichmacher, die aus Farben und Lacken entweichen. Man hat häufig nach Renovierungen, gleich vom Vermieter oder Mieter durchgeführt, das Auftreten dieses Phänomens festgestellt.

Die Parteien eines Mietvertrages haben nun lange darum gestritten, wer die Kosten einer erforderlichen neuen Renovierungsmaßnahme zu tragen hat.

Vermieter machten den Mieter verantwortlich; Mieter den Vermieter, diese nahmen Mietminderungen vor.

Der Bundesgerichtshof hat nun in der Entscheidung vom 28.05.2008 für das Mietverhältnis entschieden, dass der Vermieter diese Ablagerungen auf seine Kosten zu beseitigen hat, „wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat“.

Kommt der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug, „kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlichen erforderlichen Beseitigungskosten verlangen“.

Man geht davon aus, dass, gerade wenn nach Renovierungsleistungen diese Ablagerungen auftreten, ein Mieter für diese Ablagerungen deshalb nicht verantwortlich gemacht werden kann, wenn aus verwendeten handelsüblichen Farben Weichmacher frei werden und im Übrigen die stärker gedämmte Situation der Häuser das Entweichen dieser Stoffe nach außen erschweren. Treten in diesem Zusammenhang Mängel der Wohnung auf, dann sind diese Schwarzstaubablagerungen Mängel der Mietsache, die einerseits zur Minderung der Miete berechtigen und andererseits dem Vermieter die Verpflichtung auferlegen, die Kosten einer erforderlichen Renovierung zu tragen. Voraussetzung dafür ist, dass nur ein „normaler, dem Vertrag entsprechender Gebrauch einer Mietsache“ vorliegt. Kann die Ursache der Schwarzstaubablagerungen ermittelt werden, und hat der Mieter die Ursache zu vertreten, gelten die Grundsätze der vorzitierten Entscheidung nicht.