Kann bei Gewerberaummietverträgen eine Klausel vereinbart werden, wonach bei Beendigung des Mietverhältnisses in jedem Fall die Renovierungsverpflichtung zur erfüllen ist?

Folgender Sachverhalt lag der Entscheidung zugrunde:

Die Mieterin von Gewerbeflächen hat in einem Mietvertrag die Verpflichtung übernommen, bei Beendigung des Mietverhältnisses in jedem Fall die Räume renoviert zurückzugeben, da bei Bezug die Räumlichkeiten renoviert waren. Lediglich der Teppichboden, der bei Bezug schon leichte Verfleckungen aufwies, sollte nicht erneuert werden müssen.

Amts- und Landgericht waren der Auffassung das hier eine unzulässige Renovierungsklausel vereinbart worden sei, da in jedem Fall – ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – die Renovierung geschuldet werde.

Der BGH, Urteil vom 18.03.2009, Az: XII ZR 2000/06, vertrat gegenteilige Auffassung.

Die Frage, wie bei einer Renovierungsklausel zu entscheiden sei, konnte offenbleiben, da die Parteien dieses Rechtsstreits eine „Individualvereinbarung“ getroffen haben.

Auf Individualabreden finden die Vorschriften über allgemeine Geschäftsbedingungen (§ 305 Abs. 1 S. 3 BGB) keine Anwendung.

Eine Individualabrede liegt bei einem Vertragstext dann vor, wenn der Verwender den in seinen allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt (BGH Urteile vom 18.05.1995 – X ZR 114/93 ­– WM 1995, 1455/1456; vom 25.06.1992 – VII ZR 128/91 – NJW 1992, 2759/2760).

Voraussetzung ist dabei natürlich, dass im Verfahren dokumentiert werden kann, dass die Parteien über eine Klausel verhandelt haben.

Es empfiehlt sich deshalb, diese Verhandlungspositionen schriftlich zu dokumentieren und gegebenenfalls gewechselte Korrespondenz aufzuheben, damit deutlich gemacht werden kann, dass die zur Verhandlung stehende Klausel (hier: Endrenovierungsverpflichtung) tatsächlich zur Disposition stand und hierüber gesprochen und verhandelt wurde.